美国房地产电商创新:CitySpade做房产租赁中的大众点评网,Urban Compass专注于整栋房屋的出租市场而不是单套单间

美国分类网站正进入一个创新高潮,各种移动应用蜂拥崛起,从各角度蚕食 Craigslist 地位。这主要由两个因素导致:一,通常新技术会带来新用户,移动应用程序给新进入者机会;二,区别 PC 端优势在大一统将所有功能和领域 Cover,移动端有自己特点,功能越简单越好;具体到领域,则越来越垂直,往往只专注某个细分领域。房产租赁领域,Craigslist 即遭到 CitySpade、Urban Compass 等移动新秀的蚕食。昨天我在纽约拜访了 CitySpace 联合创始人 Alex 和 Hao Zhang,借此我们来将美国正涌现的各种房屋租赁模式一网打尽,看看它们分别是怎么创新的。Craigslist 的缺陷Craigslist 是美国科技业奇葩,以硅谷创新速度能 19 年岿然不倒,但它的确赋予用户非常高价值,我刚到美国读书时,也没少托它的福。我第一次在 Craigslist 上做的交易是卖车。当时,我有个好朋友想卖一辆二手车,而车行给到我们的价格实在低得可怜,于是我们就合计把车放到 Craigslist 平台卖。但我们也知道 Craigslist 上信息包括人鱼龙混杂,于是特别申请了一个 Google Voice 电话。Google Voice 当时还很火,它主要功能是可以帮助用户实现无论你怎么更换手机,都可以接到别人打你原来号码的电话,因为谷歌会分配给你一个专用数字作为特定电话号码。这个理念就有点像美国人很喜欢申请一个特殊 Mailing Address,这样无论怎么搬家,都可以不用通知这个人那个人就能收到像银行等机构和朋友寄过来的东西。但这也意味:你可以用 Google Voice 做某些你只需联系一次的事,因为你可以在事情完成后取消,而不用担心被骚扰。我们当时就是这么干的。那次我们共收到三个询问。但思来想去,并不知道对方什么来头,于是胆小的我就选择在离警察局不远的一个停车场和买家见面。买方是个年轻女子,刚刚和丈夫结婚,需要一台车作为代步工具。很快她检查了车子,试开了一下,然后决定买下。而我之所以这么“胆小”,是因为 Craigslist 虽然实用但存在很多问题,首当其冲就是安全。也就是说,买家和卖家间的安全问题没有办法保障。比如 Craigslist 国内复制者百姓网和 58 同城,我就听说过我朋友在上面卖东西结果被买家放鸽子情况。关于此,我还看到过不少新闻,美国媒体曾报道一个女生去男性家里买二手家具结果被强奸的事。这类问题是陌生人社交中都会遇到的,可是 Craigslist 一直没对这点做出改进,为使卖家能快速发布信息,直到今天,Craigslist 还没有账户系统,交易双方无法确认对方信息。但安全隐患在房屋租赁中会被放大,因为不可避免一方会到另一方家里去看房。而这个缺陷,也使 CitySpade 找到机会。CitySpade:房产租赁中的点评网根据 Alex 告诉我的信息,CitySpade 用两种方式解决这个问题。第一与 Craigslist 发布者是个人用户不同,Cityspade 发布者为房产经纪人(等于一个小 B),这就有点像国内搜房网,从长期生意考虑,这部分能解决安全,因为这不是一单的生意,没人想给自己饭碗留下污点。此外,CitySpade 还加入 Yelp/大众点评网概念,即让使用过平台并成功找到房子的用户分享经历,并围绕价格、物业、交通和安全等指标给房屋打分。Hao 跟我说,租房很多判断标准很难量化,甚至需要很详细文字才能描述清楚,而解决这一问题的好办法就是打分,虽然一个用户很难解释为什么给这个房子打了 6 分而给另一个打了 6.2 分,但读者却可以明显判断: 6.2 分比 6 分好。打分解决的是租户横向对比房源时,可以很直观选出最适合自己的。而当足够多用户参与到打分系统,某一房产得到的分数评级就具备一定说服力,为后来用户提供参考。从这个角度说,CitySpade 想打造的是房屋租赁界的 Yelp。这里有个背景是:美国房屋租赁市场实际有两个,一是单独出租的房屋(房东将自己房子租出去),Craigslist 做的主要是这个;另一类是 Open Listing,也就是整栋楼房屋都供出租,传统线下房产中介主要做的其实是这个,CitySpade 攻的也是这个。而据 Alex 透露信息,在纽约,每天房屋租赁市场规模为 16000 至 17000 间。这其中,仅有 40% 份额属于第一类,第二类占 60% 份额,也就是说,CitySpade 生意规模大概占整个美国房屋租赁市场 60% 左右。CitySpade 竞争对手 Urban CompassUrban Compass 做的也是这个 60% 市场,它是纽约另一个房产租赁新秀。而说到模式,它更像是个在线房产中介,就是把整个传统房产租赁商户搬到网上。 Urban Compass 目前正在美国掀起腥风血雨,这是因为它用了非常极端方式去冲击传统房产租赁利益既得者。第一种方式是价格体系。和中国一样,作为房产中介,只要成交一笔交易,它就要收取客户一年房租的 15% 作为中介费,而 Urban Compass 将中介费降到了 12.5%。也就是说,它在用更低价格吸引传统房产租赁中介客户,这也是为什么它目前正受后者联合围剿的原因,因为后者觉得它破坏了游戏规则。第二种方式则可能更具颠覆性。 Urban Compass 正大力招兵买马那些传统房屋租赁公司员工,而且是那种水平处于市面上中等或中等以下经纪人。这样做的原因是:第一,房产经纪人收入其实主要来自佣金,固定薪水反而很低,这意味这拨人在传统房产租赁商户里不是最有发展空间,他们获得薪水也很有限,非常容易被挖走。第二,Urban Compass 挖角其实不需付出太高代价。因为作为透明的网络平台,经纪人作用有限,对能力需求也不高,而 Urban Compass 通过平台优势可以给到这些人比以往更多客源,加上服务链条简单,通常只需带客户看下房子,这就使这些经纪人能在新平台上获得更多收益。也就是说,Urban Compass 正用它的平台优势冲击整个传统房产租赁行业的职场价值体系和组织模式。而 CitySpade 的出现,又给 Urban Compass 带来冲击。因为 CitySpade 和房产经纪人关系是共赢而不是破坏性颠覆。它同样利用网络,但致力给后者多一个宣传渠道,让后者更好扩大自己知名度,因为 CitySpade 客户其实分为两端,一端是普通寻找房子的租客,另一端就是提供房产租赁的经纪人。这些经纪人可以在 CitySpade 上布局自己 Profile,甚至可以出钱给 CitySpace 为自己竞价排名。这是 CitySpace 主要商业模式,CitySpace 另一商业模式是广告。CitySpade 团队最后特别介绍一下 CitySpade 团队,他们都是纽约大学本科生。 Alex 之前曾有创业经历,比如如果现在到中文世界搜索 CitySpace,会出来“广州市票集网络科技有限公司”,这是 Alex 之前一个创业项目,但因为出了点问题,Alex 今年 2 月转型做 CitySpade。Hao Zhang 则是纽约大学商学院市场营销专业大四学生,12 岁到美国。距离我写这个文章前,CitySpade 目前每天活跃用户 2000 多个,已覆盖纽约、波士顿和费城。CitySpade 希望下一步通过 SEO 及线下推广,包括和 Realty Mx 等大型房产信息数据库合作,增加平台信息量并吸引更多用户。CitySpade 已完成天使轮融资,目前正寻求 A 轮融资,以扩大团队和市场推广。中国存在网络假房源情况,房产经纪人自己会放一些假房源,然后在用户致电询时说:啊这房子真不错!但不巧它刚刚被租掉,你要不要跟我去看下其它类似房子? 然后,他就带用户去看他手上真正有的房子了。这种情况在美国也有,会有经纪人发布一些特别优惠、看似特别好的 deal,然后当用户找上门,就以租出去了为理由带用户去看其它房子。通常在美国解决方式是:这种问题多出现在类似 NakedApartment 这种按小区搜索房子的网站,比如你搜一个价位的房子,它会给你一个区域,而不是具体地址和哪间房子,这种类型信息就很容易出现虚假。相反,如果让经纪人把详细地址列在上面,虚假现象就能有效缓解。(文/吴戈 GUIFABU 编/XIWALL)

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